
Método de Valoración en Expropiación basado en precios VPO
La Jurisprudencia ha establecido un método al que acude en procesos de expropiación cuando, en aplicación del método residual, la situación existente no permite emplear valores en venta.
Este método de valoración se inspira en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre, de acuerdo con las órdenes ministeriales correspondientes que establecen para cada año y para cada área geográfica, los precios para Viviendas de Protección Oficial.
Hemos de empezar por recordar que la valoración cuando se aplique la expropiación forzosa se debe referir al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta (art.21.2 TRLS).
Así, para los casos de expropiación forzosa afectados por la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (vigente hasta el 1 de julio de 2007), nos encontramos que son de aplicación los artículos 27 y 28 de la misma. Así para la valoración de suelos urbanizables y urbanos se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales, y en el caso de no se pueda aplicar el valor se determinará aplicando método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria.
La toma en consideración del precio máximo de VPO en el método de valoración jurisprudencial no está relacionado con la previsión en la planificación de un uso predominante de ese tipo de viviendas, sino a la ausencia de precios ciertos que permitan la aplicación del método residual.
La Jurisprudencia, cuando se parte de la inexistencia de una ponencia de valores para valorar el terreno, considera en muchos casos la imposibilidad de emplear el método residual dinámico por diversas razones:
- Por considerar erróneos los valores de mercado, costes de construcción y de urbanización.
- Porque se parte de valores de viviendas ya construidas o próximas a construir y no realizan un estudio de mercado de suelo urbanizable.
- Por no existir información real de transacciones de terrenos que permitan la aplicación del método residual.
La aplicación del método objetivo de valoración usando el módulo de Vivienda de Protección Oficial para hallar el valor de repercusión, conlleva la sustitución del valor de mercado por un módulo oficial de precios y se justifica por su objetividad exenta de especulaciones.
El hecho de que el método objetivo de valoración del suelo haya podido ser empleado en casos muy diferentes se justifica precisamente porque al incorporar el valor del aprovechamiento del sector, cabe su aplicación a suelos distintos, pues la función principal que cumple la fijación de un aprovechamiento tipo o medio es la de igualar a todos los propietarios de un sector en cuanto al valor del aprovechamiento que pueden adquirir, independientemente del uso al que resulten destinados los terrenos.
2013/02/10, Gabinete prensa CIIP